買樓、裝修篇
- Kingston BEATS
- 2022年7月21日
- 讀畢需時 1 分鐘
已更新：2022年8月10日
1. 窮人同有錢人住邊區？
有唔同Visualizer 將政府數字變成地圖同顏色，一目了然。
2. 點知個區治安好唔好,鄰居係咩人？
可以輸入post code, 睇到區內一個月有幾多罪案，通常旺區多anti social behaviour 同violence , 富人區多偷車同爆竊。亦睇到條街咩戶型多、有冇mortgage 、學歴之類（類似中原地圖將人口普查數據整理)。
https://www.streetcheck.co.uk/postcode/kt33jn
3. 點知間屋嘈唔嘈？
近市旺地通常有聲，有朋友揀靜中帶旺，街坊仲成日搞street party , 但係我揀咗旺中帶靜
近學校、火車站、巴士站、高速公路會嘈少少，但係價錢亦平少少，除咗落去睇，亦可以參考noise report,因為有d 屋望學校，地產經紀專揀星期六俾人參觀寧靜一面，避開返學時間。
https://crystalroof.co.uk/report/postcode/KT33JN/noise
4. 每區平均樓價幾多錢？
首先可以睇吓London 每區平均樓價同租務回報，例如Kingston KT1/2/3/4/5/6 有分別，同埋留意每月成交量，因為Kingston supply 小成交量都少
https://propertydata.co.uk/cities/london
然後可以輸入心宜post code 例如KT3 , 睇吓每款屋型樓價分別,同埋每月成交量，明顯見到夏天係旺季
https://www.home.co.uk/guides/house_prices_report.htm?location=kt3&lastyear=1
5. 如何查詢樓宇成交價同估值？
可以將post code 輸入Rightmove 或者Zoopla ，就可以見到個別街道歷史成交，㩒入去可以睇以前放盤d 相同資料，Zoopla 仲有估值參考。留意Zoopla 估值唔係入屋估，所以冇surveyor 或者銀行上門估咁仔細。
https://www.zoopla.co.uk/house-prices/kt3/?q=Kt3%20&search_source=house-prices
https://www.rightmove.co.uk/house-prices/kt3.html?searchLocation=KT3
6. 乜嘢屋型跑贏或者跑輸大市？
可以去土地註冊處查詢Kingston各款屋型歷史樓價，detach 好似近幾年跑蠃大市，flat 好似跑輸，其他好似同大市同步 。
7. 點樣免費睇 locrating 資料揀校網？
有d 地產經紀網頁integrate 左locrating 入去,換言之透過經紀網頁搵屋可以免費睇到locrating 付費資料，大約睇到8-9成付費內容 搜尋Kingston 屋，㩒其中一間屋，然後中間schools ,就見到locrating 資訊
https://curchods.com/properties-for-sale-in/Kingston%20Upon%20Thames/?attr=1
8. 究竟我想買間咩屋？
每個人要求唔同，但係唯有寫到優先次序先揀到心水屋。例如如果你長期work from home ,可以揀遠少少火車站，或者想近學校同超市。介唔介意要裝修亦都係一個 factor。
一句講晒，最重要你心目中要有一個 checklist，而入面啲 item 嘅次序喺跟你有幾注重一啲嘢而編排。
9. 點知做唔做到 extension?
參考隔離左右！
可以google map 或者行落去睇吓，亦可以上council 網站查下。如果同一條街有，機會大好多。
將post code 入落Council 網站可以睇到條街每間屋申請過planning 乜嘢、相關圖則同埋公司名：
https://publicaccess.kingston.gov.uk/online-applications/
亦可以問builder 或者architect 拎免費quotation,有d local builder 同一條街做咗幾間，電話已經答到你。
10. Loft 要幾高先做到 conversion?
以一個街坊為例，佢間inter war 舊屋，loft 有2.3m 高，做完loft conversion 仲有差唔多2.1m 高。聽講有d 舊樓loft 做完仲有2.4m 樓底，有d 唔夠高要校底1樓天花板偷位。
11. Kingston 有咩款式同年期舊樓？
12. 一般買屋程序係點？
13. 業主最想要咩offer?
將心比己，業主想要Cash buyer , 冇chain , 出價靚。你自己符合幾多樣？
14. 會唔會買咗間爛屋？
英國買屋有3類專業人士，確保大家知道自己買左咩屋。亦有好多投資看用折讓價買爛屋，然後翻新出售，俗稱flip project 。
i) 地產代理
英國地產代理比香港地產代理做少好多嘢，但係經紀傭金淨係業主俾。英國地產代理主要負責開門俾人參觀、傾價、協調雙方律師同埋交鎖匙。
ii) 測量師
通常買家會請專業測量師，根據RICS 標準做非入侵性檢查（爬高爬低用眼睇，唔拆開任何野），有分level 1/2/3。電線、屋頂仲用唔用到10年？個extension 正唔正常？仲有冇extension 空間？全部可以問surveyor
例如買舊屋通常做Level 3。詳情可以參考
iii) 法律代表（或者律師）
隨左負責查冊title deed (類似香港屋契，不過純online)、local search (問council 查冊）、睇吓間屋extension 齊唔齊合唔合法、問買家拎証書（保用証、FENSA、gas、電) ，亦負責查冊買家身分（ID check) 同資金証明，確定唔係混吉唔係洗黑錢。
留意有d 律師樓係不成功入伙不收費（no move no charge),當然查冊等第三方服務另計，但係萬一條chain 斷咗或者間屋survey 完有重大問題要取消成交，荷包都冇咁傷。
15. 如何儲credit score 方便申請mortgage?
英國信用卡一般得1k credit limit , 用超過25% credit 會影響信用評級。如果香港有AMEX 未取消，可以用global transfer 申請英國AMEX , 將香港信用額帶黎英國, 高credit limit 可以提升credit score。
https://www.americanexpress.com/global-card-transfers/index.shtml
如果人未到英國，其實可以經HSBC Expat 申請信用卡，直寄去你香港屋企。HSBC Expat 本身冇發咭，只係代理，張咭其實係HSBC U.K. 發出，所以信貸資料庫視為英國卡
https://www.expat.hsbc.com/credit-cards/
16. 如何查詢自己信用評級？
用唔同app / 平台可以睇到唔同信貸資料庫，例如credit karma 睇trans union 評級
https://experian.moneysavingexpert.com
https://www.creditkarma.co.uk/
17. 究竟條chain 等幾耐？
其實冇人知！
如果業主接受左你offer 先開始買樓，假設業主即日睇中同成功accepted offer, 最快都要2-3個月成交。
如果條chain 越多人，任何1單交易卡住，成條chain 卡住。
18. 乜嘢係Exchange of contract 同completion?
England 買樓冇落細訂，走完流程，就Exchange of contract ，類似香港落大訂，必買必賣，否則賠錢。不過一日未exchange 買家賣家都可以終止交易。
通常exchange 後1星期到1個月就completion , 即係律師放錢俾賣家律師同埋收鎖匙。有時exchange 同completion 會同一日發生。
19. Extension 要幾多錢？
Checkatrde 除左可以搵工程公司，亦有講各樣工程平均價錢：
https://www.checkatrade.com/blog/cost-guides/house-extension-cost/
20. 小編的 Loft extension 經驗
有d 朋友搵architect 做design 同入planning permission,然後再揀builder, 但是我只是想做permitted development 標準size 同template, 所以我搵左間口卑好一條龍服務。根據council 網站，同一條街佢地做左2間。
未收屋前
電話報到價，大約4個月後有期
收完屋
上黎度尺確保報價準確，簽合約有清析payment schedule，但是builder 工程排期變左9個月
開始入側
Designer 上門度尺出圖，俾咗唔options 我揀，我問返builder 每個option 幾錢，然後決定方案，但係細房要縮細先裝到新樓梯，所以我決定參考對面屋，重做2間房中間道牆，偷位放床同衣櫃。builder 話planning permission 一般8-13星期,permitted development 通常8星期，但是我10星期先收到council email 成功申請通知
預備開始工程
原本話9個月，結果11個月先排到我。
開工前一星期，project manager 帶理個engineer 黎Pre meeting ，主要是重講解一次合約同drawings 。
可能之前designer 有幾個options , structural drawings 用左舊option , 好彩未開工前發現，同埋問左project manager 買料問題
開始工程
師傅跟著payment schedule 做，頭5星期行棚架上，唔入屋，隨左門口，室內淨係嘈唔污嘈
第5星期，拆細房牆打開天花裝樓梯，全屋開始污嘈，師傅開始行樓梯上落
第6星期，拉水喉電線上loft , 電工3個人做1日搞掂，plumber 4 個人，2日搞掂，但是全屋都是師傅，好混亂
第7星期，plaster board 已經釘好，4個人plastering ,2日搞掂，跟著engineer 裝門窗
第8星期等plastering 乾透同roofer做屋頂
第9-10星期開始做新廁所黐磚然後plumber 2nd fix (裝潔具）同電工2nd fix (裝燈、燈制、插蘇同駁電）
第11星期裝地板、做地腳線，然後decorator 油油完成
想知多啲關於改善房屋及規劃申請事項嘅專業貼士？即刻睇吓由我哋相熟嘅建築師 Rocky 寫嘅 summary 啦！
Comments